Standort Dortmund gewinnt an Beliebtheit

Höherer Umsatz trotz weniger Verkäufe: Im Jahr 2021 sind über zwei Milliarden Euro in den Dortmunder Immobilienmarkt geflossen, der Umsatz war 25 Prozent höher als im Vorjahr. Die gestiegenen Investitionen zeigen: Der Standort Dortmund ist beliebt. Trotz gestiegener Kosten liegt Dortmund im Vergleich zu anderen Großstädten im gemäßigten Bereich.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund zeigt mit seinem aktuell veröffentlichten Grundstücksmarktbericht 2022 die Entwicklung auf dem Dortmunder Grundstücksmarkt auf. "Im Jahr 2021 lag der Umsatz des Dortmunder Immobilienmarkts erstmals über 2 Milliarden Euro und damit rund 25 Prozent über dem des Vorjahres", erklärt Christian Hecker, Vorsitzender des Gutachterausschusses, die Entwicklung im letzten Kalenderjahr. Dieser Anstieg ist umso bemerkenswerter, da die Anzahl an Grundstückskaufverträgen zurückgegangen ist.

47 Prozent mehr Umsatz im Geschosswohnungsbau
"Die Investitionsbereitschaft ist ungebrochen. Insbesondere die Vermögenssicherung und Geldanlage in Geschosswohnungsbau und in gewerblich genutzte Grundstücke ist deutlich in den Umsatzzahlen abzulesen", ergänzt Ulf Meyer-Dietrich, stellvertretender Vorsitzender des Gutachterausschuss. So ist im Teilmarkt Geschosswohnungsbau trotz einer geringeren Anzahl an Kauffällen eine Umsatzsteigerung von 47 Prozent zu verzeichnen.

Mehr als 4.700 Kaufverträge
Für das zurückliegende Jahr wurden seitens der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund über 4.700 Kaufverträge registriert und analysiert und damit rund sechs Prozent weniger als im Vorjahr. Der Geldumsatz im Berichtsjahr 2021 liegt bei rd. 2,13 Milliarden Euro.

Höchstpreis 2,5 Millionen
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist zwar rund zehn Prozenzt weniger verkauft worden als im Jahr 2020, der Umsatz jedoch geringfügig gestiegen. Die Preisentwicklung eigengenutzter Wohnimmobilien zeichnet sich durch eine deutliche Steigerung von durchschnittlich 19 Prozent aus. Der höchste Kaufpreis für ein Ein-/Zweifamilienhaus wurde in Lücklemberg mit rd. 2,5 Millionen Euro erzielt.

Die deutliche Umsatzsteigerung im Geschosswohnungsbau spiegelt sich auch in der Preisentwicklung wieder. So lässt sich eine durchweg ansteigende Entwicklung bei Bestandsimmobilien von 14 Prozent feststellen. "Die allgemeine Preisentwicklung und die Bereitschaft in den Geschosswohnungsbau zu investieren zeigt die Attraktivität des Standorts Dortmund," erläutert Ulf Meyer-Dietrich, "gleichwohl liegt Dortmund im Vergleich zu vielen anderen Städten mit mehr als 500.000 Einwohner immer noch im eher gemäßigten Bereich." Dies wird durch einen Vergleich der sogenannten Rohertragsvervielfältiger, einem Indikator aus dem Verhältnis von Investition und Ertrag, von Städten mit mehr als 500.000 Einwohner*innen deutlich.

Höhere Preise für Eigentumswohnungen
Im Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum liegen Anzahl und Umsatz der getätigten Transaktionen in etwa auf dem Niveau des Vorjahres. Die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen verhält sich ähnlich wie die bei Ein- und Zweifamilienhäusern. So ist auch hier eine mittlere Steigerung von rund 14 Prozent zu verzeichnen. Die teuerste verkaufte Eigentumswohnung lag in der Stadtkrone-Ost bei 1,3 Millionen Euro. Auch bei neu errichteten Eigentumswohnungen ist ein weiterer Preisanstieg erkennbar. "So liegen diese im Mittel mit inzwischen rund 3.670 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rund zehn Prozent über dem Preis des Vorjahres", führt Christian Hecker aus.

Aber auch hier zeigt sich im Vergleich zu anderen Großstädten, dass Eigentumswohnungen in Dortmund noch deutlich unter dem Niveau vergleichbarer Großstädte liegen.

Kalkulator hilft bei Preisermittlung
Zur eigenverantwortlichen Ermittlung eines aktuellen Marktpreises steht kostenfrei ein Immobilien-Preis-Kalkulator (IPK) online zur Verfügung. Dort kann unkompliziert unter Angabe von wenigen Parametern ein ungefährer Immobilienwert ermittelt werden, um eine erste Einschätzung zu bekommen, die jeweils noch individuell angepasst werden kann.

70 Prozent mehr Umsatz für Baugrundstücke
Der Geldumsatz für unbebaute baulich nutzbare Grundstücke lag im Berichtsjahr 2021 bei rund 108 Millionen Euro und somit etwa 70 Prozent über dem Vorjahr. Dies ist umso bemerkenswerter, als dass rund 10 Prozent weniger Verträge abgeschlossen wurden – eine Verstetigung der deutlich rückläufigen Tendenz der letzten Jahre und somit einer der Faktoren für steigende Grundstückspreise.

Entwicklung neuer Wohnbaugebiete
Lediglich sieben Verträge wurden in klassischen Neubaugebieten abgeschlossen, allesamt im Erdbeerfeld in Mengede. "Zu einer nachhaltigen Entspannung dieses Grundstücksmarkts kann die Entwicklung neuer Wohnbaugebiete, insbesondere für Ein- und Zweifamilienhäuser, führen", weist Christian Hecker auf die Situation hin. Die Bodenpreissteigerung für den Wohnungsbau liegt im Mittel bei rund zehn Prozent. Das höchste Bodenrichtwertniveau ist in der südlichen Gartenstadt, in Lücklemberg und am Phoenix See zu finden. In Spitzenlagen liegen die Bodenrichtwerte für ein unbebautes Ein- und Zweifamilienhausgrundstück bei bis zu 700 Euro pro Quadratmeter. Interessant werden die Bodenrichtwerte auch vor dem Hintergrund der Grundsteuerreform. Hierzu führt Ulf Meyer- Dietrich aus: "Die steuerliche Neubewertung aller Grundstücke beginnt ab dem 1. Januar 2022. Die aktuellen Bodenrichtwerte bilden somit die Basis für die nächsten sieben Jahre."

Keine Veränderung der Bodenrichtwerte für Gewerbe
Veränderungen der Bodenrichtwerte für gewerblich genutzte Grundstücke gab es nicht. Hier waren zwar die Anzahl an Grundstückstransaktionen und der Umsatz deutlich um ca. 24 bzw. 31 Prozent gestiegen. Die Bodenrichtwerte bleiben jedoch insgesamt auf dem Niveau des Vorjahres. Bei landwirtschaftlichen Flächen erhöht sich der Bodenrichtwert um 1,50 Euro pro Quadratmeter auf 8,50 bzw. 9,00 Euro pro Quadratmeter. Bodenrichtwerte für forstwirtschaftliche Flächen (ohne Aufwuchs) bleiben auf dem Niveau des Vorjahres.

Quellen

Text: Stadt Dortmund
Grafiken: Dortmund-Agentur